RuFlorida - Статті

Законодавство США не обмежує придбання іноземними громадянами нерухомості - як житлової, так і комерційної. Ніякого особливого дозволу на покупку не потрібно!

Починати покупку нерухомості слід з попереднього вибору об'єкта. Зараз існують широкі можливості для цього: тематичні виставки, друковані видання, інтернет. Частка інтернету в пошуку на даний момент сягає 80% і більше.

Наступний крок - визначитися з конкретним ріелтором (Real Estate Broker). Рекомендується укласти угоду з брокером, який буде представляти ваші інтереси на всьому шляху від початку пошуку до отримання ключів від нового житла. Він надасть допомогу в пошуку відповідного варіанту, у визначенні реальної ринкової вартості, в торгівлі з продавцем для отримання більш вигідної ціни, в оформленні всіх документів, а також допомога у виборі Титульної компанії (Title Co.), або адвоката, технічного інспектора та інших фахівців , необхідних в процесі покупки.

Як правило, при покупці покупець не платить комісійних своєму брокеру, але в міжнародних угодах ріелторські або брокерські компанії зазвичай плучает невеликий обговорений відсоток від покупця за надані послуги в підборі об'єкта недвіжімсоті, веденні переговорів, банківських трансферах і всіх інших послуг.

Ріелтор з'ясовує у клієнта вимоги до нерухомості, термін і бюджет угоди, після чого покупця, за його бажанням можуть запросити в ознайомчий тур для перегляду майбутніх об'єктів придбання.

Можливість віддаленого придбання.

Якщо покупець не має наміру або не в змозі приїхати до Сполучених Штатів для покупки нерухомості, він може провести операцію віддалено.

У таких штатах, як Флорида, де оформлення угоди може здійснювалися за допомогою ліцензованої Титульної компанії (Title Company), документи по угоді пересилаються зі спеціальним кур'єром покупцю для підпису і нотарізаціі, а потім надсилаються назад, в титульному компанію, а оплата перераховується на спеціальний трастовий рахунок - Ескру, з якого потім перераховуються продавцю, після вирахування всіх необхідних з купівлі - продажу витрат. При бажанні можна найняти адвоката, але це зажадає додаткових витрат.

У тих штатах, де угода по нерухомості оформляється тільки за допомогою адвоката (таких як Нью-Йорк), це можна зробити за допомогою довіреності на адвоката, яка оформляється в посольстві (консульстві) США в країні вашого проживання. Спеціальну форму довіреності адвокат пересилає покупцю поштою. Гроші покупець буде переводити на, так званий трастовий, рахунок свого американського адвоката, з якого, після закінчення угоди, вони будуть переведені продавцю.

Ризики в таких оформленнях зведені до нуля - покупець користується послугами ліцензованого фахівця і може бути впевненим у законності операції.

Відкриття банківського рахунку та ввезення готівки в США.

Рахунок в американському банку потрібно тільки в разі, якщо нерухомість купується в кредит. Якщо ж оплата буде проводитися готівкою, відкривати рахунок немає необхідності. При ввезенні готівки в США не варто брати з собою більше $ 9999, оскільки з суми, що перевищує дане число, стягується мито при вивезенні з Росії. Основну суму на покупку і інші витрати можна перевести банківським переказом на рахунок тітулной компанії або адвоката, провідного угоду, або на рахунок Ескру. У деяких російських банках для здійснення даної операції буде потрібно пред'явити контракт на покупку будинку. Як правило, у покупця не буде необхідності пояснювати в США походження грошей.

Ввозиться сума не обкладається податком, оскільки покупець нерухомості не є платником податків США. Рекомендується мати з собою документи про походження грошей, наприклад договір продажу нерухомості в Росії

Укладення договору купівлі-продажу та реєстрація угоди.

Вся процедура покупки нерухомості (без отримання іпотечного кредитування) займає близько 30 днів. Після того як об'єкт вибрано, брокер готує пропозицію про ціну. Зазвичай це типовий договір, складений ріелторськими асоціаціями штату. Ріелтор заповнює папери і після підписання покупцем відправляє їх продавцеві для прийняття вашої пропозиції. Продавець може його відхилити або запропонувати своє, яке ви, в свою чергу теж можете відхилити, якщо воно вам здасться невигідним.

Набагато простіше з об'ектаі, які будуть построетни на замовлення покупця, модельні або спеціально спроектовані о'екти. В даному випадку обговорюються всі умови з агентом або брокером по недвіжімсоті, який в свою чергу погодить ваші побажання з строітельнгой компанією. Після того, як обидві сторони дійшли згоди, підписується договір на будівництво та купівлю замлі і об'єкта недвіжімсоті. У цьому випадку загальна сума за погодженням сторін може розбита на кілька частин і виплачуватися в міру виконання робіт.

Наша компанія повністю на боці покупця і відстежує процес оформлення і якості всіх робіт до моменту їх закінчення. У цьому випадку покупець не несе ніяких додаткових витрат з оформлення та купівлі об'єкта нерухомості крім обговорених у контракті.

Якщо ваша пропозиція прийнято ...

Спостерігає етап - укладання договору купівлі - продажу, або контракту (Contract to Purchase Real Estate), між продавцем і покупцем в супроводі ріелтора. Обов'язковий учасник угоди - спеціалізоване агентство, так звана титульна компанія (Title Company), або адвокат, реєструючий угоду (Closing Attorney). Саме вони здійснює юридичний контроль всієї угоди, перевірку та завірення документів. Одночасно покупець вносить завдаток в розмірі 3 - 5% від вартості об'єкта.

Зберігання завдаток-депозиту здійснює титульна компанія або агентство, що має ексклюзивне право на продаж об'єкта на спеціальному трастовому рахунку - Ескру.

Також на поточному етапі проводиться перевірка стану нерухомості (Physical Inspection). Однак вона не є обов'язковою. Її проводить ліцензований фахівець, який визначає конструктивні дефекти будівлі, перевіряє стан сантехніки, комунікацій, електропроводки. Варто процедура $ 250 - $ 500. Рекомендується провести інспекцію на наявність термітів та інших древоточащіх комах, а також на наявність газу (радон), свинцево-яка мала фарби, (якщо будинок був побудований до 1980 року) і присутності різних видів цвілі.

Після підписання контракту купівлі-продажу відбувається перевірка юридичної реєстрації володіння нерухомості (Title Search). Суть процедури полягає в тому, щоб виявити, чи можлива продаж даної нерухомості, наприклад, чи немає у нинішніх власників невиконаних зобов'язань по іпотеці, чи є якісь інші застави, або неоплачені борги.

Цим займається адвокат покупця або Титульна компанія. Вартість перевірки входить в загальні витрати щодо закриття угоди. Одночасно оформляється договір обов'язкового страхування Титульного володіння нерухомості. Цю процедуру бере на себе титульна компанія, вона ж вручає потім покупцеві страховий поліс (Title insurance).

При купівлі земельної ділянки, наприклад, не потрібні ніякі інспекції і страховки. За словами самих ріелторів, земля - ​​це найпростіше, що можна придбати. Правда бажано щоб перед покупкою був проведений спеціальний органічний тест грунту ділянки на якому ви збираєтеся будувати будинок. Цей тест коштує від $ 200 до $ 250.

У момент надходження повної оплати в титульну компанію або на рахунок адвоката, відповідального за закриття угоди, покупець отримує документ на право власності на об'єкт нерухомості - так званий дід (deed).

Однак у багатьох штатах, в тому числі і у Флориді, право власності - DEED переходить покупцеві тільки після реєстрації в окружному суді або спеціальної реєстраційної палаті. В цьому випадку титульна компанія представляє даний документ клерку окружного суду, після чого зареєстрований дід повертається покупцеві.

Додаткові витрати.

При укладенні договору купівлі-продажу сторони домовляються, хто і які несе витрати з оформлення угоди - (Closing Costs).

Витрати покупця при покупці зазвичай включають витрати на адвоката або послуги титульної компанії, страхування Титулу нерухомості, реєстрові і судові мита і становлять близько 1-2% від вартості.

Додатково можна оформити страховку від стихійних лих. Її вартість становить від 1% до 5% в рік від вартості об'єкта і залежить від багатьох факторів (наприклад, чи є поруч вода та загроза затоплення).

Продавець зазвичай оплачує послуги ріелтора - брокера, які становлять від 4-6% і оплату податку з передачі прав власності (0,01-2% від суми угоди).

Оренда нерухомості.

Існує кілька шляхів для пошуку і здачі житла з метою оренди. Багато хто займається пошуком самостійно: через інтернет, газетні оголошення і т. Д. Однак більшість орендарів все ж вважають за краще звертатися в агентства з нерухомості. Найчастіше останні за свої послуги беруть від половини до повного місячного розміру оренди одноразово, в момент підписання орендного договору або від% 10 до% 15 щомісяця. Комісію агентству може виплачувати як орендодавець, так і орендар, це залежить від умов оренди.

Орендні ставки на квартири обумовлюються в договорі і не змінюються до його закінчення. Договір зазвичай укладається на один рік, але буває і на довший або коротший термін, за обопільною згодою обох сторін. У разі невиконання умов договору однією зі сторін, інша сторона має право розірвати договір або вимагати через суд матеріальну компенсацію за завдану шкоду. Зміна орендної ставки після закінчення договору може мати місце чи ні, в залежності від ситуації на ринку.

Орендодавець не має права дискримінувати майбутнього мешканця за такими ознаками: стать, національність, расова приналежність, віросповідання, вік, наявність неповнолітніх дітей, інвалідність. В іншому випадку він може бути підданий серйозному покаранню, аж до позбавлення волі.

Наші фахівці готові відповісти на всі ваші запитання.

________________________________________________________________________

З питань будівництва будинків і придбання земельних ділянок в Палм Кост

ішіте на сторінку vk.com/ru_florida і скайп sportju